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Comité de défense de Villiers-sur-Marne et de ses habitants

Préjudice d’ensoleillement, préjujdice d’intimité, perte d’une vue, le point sur la jurisprudence des troubles anormaux du voisinage

Thème : Non classé  - mardi 10 mai 2022

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extrait de cet article

La perte d’ensoleillement 

La perte d’ensoleillement et la perte de vue peuvent constituer un trouble anormal de voisinage. Si vous souhaitez réalisez une expertise en perte d’ensoleillement certains géomètres-experts et architectes sont équipés et formés à cet effet.


La perte d’ensoleillement ou la perte de vue sont des préjudices que l’on peut subir lorsqu’une nouvelle construction est proche de notre maison. Ces deux préjudices caractérisent un trouble de jouissance, et plus précisément un trouble anormal de voisinage. Tout voisin s’estimant lésé par une construction peut ainsi saisir le juge civil pour obtenir réparation.C’est le préjudice subi par le voisin qui déterminera le trouble anormal de voisinage. Le fait que la construction litigieuse respecte parfaitement toutes les règles d’urbanisme est totalement étranger au concept de trouble anormal du voisinage.  Concrètement, si un règlement d’urbanisme permet de construire en mitoyenneté, mais qu’un voisin juge qu’une construction lui fait de l’ombre, il peut tout à fait assigner en justice le propriétaire de la construction mitoyenne et obtenir réparation de son préjudice; même avec un permis de construire parfaitement légal, sans recours des tiers, un procès est tout à fait possible.
Toute personne estimant subir un trouble de voisinage dispose decinq5 ans à compter de la fin de la naissance du trouble pour agir en justice. (art. 2224 du code civil)

La seule perte de vue, même importante, n’est généralement pas suffisante pour obtenir une quelconque indemnisation ou remise en état. En effet, la vue dont bénéficie un propriétaire n’est pas un droit et il n’existe pas de “privilège de vue”. La perte de vue semble cependant prise en compte par la justice lorsqu’elle s’ajoute à une perte d’ensoleillement.
Dans le cas d’une perte d’ensoleillement, il est beaucoup plus facile d’obtenir réparation du préjudice. Généralement, la justice condamne l’auteur du trouble à indemniser la victime. Les dommages-intérêts sont essentiellement calculés selon la dépréciation de la valeur vénale de la maison de la victime. Mais il arrive de plus en plus souvent que les juges ordonnent la démolition de la construction litigieuse.
Précisons également que pour obtenir une réparation du trouble en justice, la perte d’ensoleillement doit être importante. De plus, les juges seront moins cléments avec la victime lorsque le trouble survient en milieu urbain plutôt qu’en milieu diffus. 

Avant toute démarche amiable ou contentieuse, la victime du trouble devra prouver l’existence de la privation d’ensoleillement ainsi que son intensité. Seule une étude de perte d’ensoleillement permet de démontrer et quantifier précisément le trouble subi. Elle seule permet à un avocat ou un juge d’évaluer le préjudice.

Le préjudice de départ est un préjudice de perte d’ensoleillement bien sûr mais ce préjudice en entraîne bien d’autres. Parmi les cas rencontrés peuvent être retenues la gêne visuelle (sensation d’enfermement), la perte de valeur du bien (dépréciation), la perte de chaleur (baie vitrée à l’ombre) et donc l’augmentation des charges de chauffage, la perte de production énergétique (cellules photovoltaïques se retrouvant à l’ombre). Dans le cas d’un mur végétal, la chute des feuilles dans les gouttières et l’apparition de mousse sur les terrasses peuvent également être allégués.

Afin de quantifier la perte d’ensoleillement, il est d’abord nécessaire de recueillir les données terrain puis de les traiter et de les modéliser numériquement et enfin d’en analyser les résultats.1) Le mesurage des lieux Il est nécessaire de mesurer dans les trois dimensions (X, Y, Z : longitude, latitude, altitude) les lieux litigieux, en particulier le bâtiment créant l’ombre et la zone susceptible d’être impactée par l’ombre.Pour ce faire, le géomètre utilise une station robotisée à visée laser qui permet d’obtenir une précision centimétrique.

La modélisation des éléments relevés sur le terrain est effectuée avec un logiciel de cartographie professionnel qui donne une situation actuelle.Puis, grâce au permis de construire, aux éléments anciens ou même à des photographies, il convient de supprimer les éléments nouveaux afin d’obtenir l’état des lieux avant travaux.

Afin de mesurer la perte d’ensoleillement, il convient de multiplier la surface ensoleillée par la durée d’exposition avant et après travaux. Ceci va permettre de quantifier la perte d’énergie subie. Ces calculs ne tiennent pas compte des conditions météorologiques rencontrées les jours choisis pour les me-sures et qu’ils correspondent à un ensoleillement idéal, sans nuages masquant le soleil. La comparaison des résultats permet de conclure que l’extension de la construction, de par sa taille et son orientation, crée une perte d’ensoleillement.

Nul ne dispose d’un droit de propriété sur sa vue et sur le paysage environnant. La cour d’appel de Montpellier l’a rappelé en 2014 :«La restriction partielle de la vue sur la mer et de l’ensoleillement résultant de la terrasse de M. L ne constitue pas pour M. C, son voisin, un préjudice indemnisable.
En effet, outre que nul ne dispose d’un droit à la vue sur l’environnement, cette gêne ne constitue pas un trouble anormal de voisinage dans ce milieu très fortement urbanisé où les maisons sont accolées les unes aux autres et où chacun doit s’attendre à être privé d’un avantage en fonction de l’évolution du bâti.» (Cour d’appel de Montpellier, Ch. 1, section A O1, 22 mai 2014, RG N° 12/06889).
Ce principe toujours d’actualité, comporte néanmoins de nombreux tempéraments apportés par la jurisprudence sur les troubles anormaux du voisinage, qui laissent encore une marge de manœuvre pour les voisins malchanceux.

Un permis de construire est toujours accordé sous réserve du droit des tiers qui peuvent agir devant le juge civil pour trouble anormal du voisinage. Il n’est pas impossible de défendre une vue exceptionnelle sur un massif montagneux même si un permis de construire a été délivré en respectant les règles d’urbanisme locales. La cour d’appel de Pau a été sensible aux arguments des voisins victimes de l’implantation à proximité de leur maison, d’une nouvelle habitation qui leur cachait cette vue sur les Pyrénées :
«Il est constant en droit que les permis de construire ne sont accordés que sous réserve du respect du droit des tiers. Par ailleurs, en droit, il résulte de la restriction au droit de propriété résultant des dispositions de l’art. 544 du code civil, qu’il est interdit de causer à autrui un trouble anormal de voisinage.
Ces dispositions légales permettent la mise en œuvre d’un régime de responsabilité civile indépendant des autres régimes de responsabilité et étranger à toute notion de faute.
En l’espèce, il est établi que la construction d’une maison de 6,65 m de haut et de 7 m de long à proximité de la limite de propriété a occasionné à M. et Mme L, en réduisant très sensiblement l’ensoleillement dont ils bénéficiaient auparavant, une nuisance excédant les inconvénients normaux du voisinage. Le jugement déféré sera confirmé de ce chef.»  (Cour d’appel de Pau, Ch. 1, 31 mars 2014, N° 14/1221, 13/00306).
Les nouveaux propriétaires s’étaient accolés juste en limite de terrain, alors qu’ils avaient vraisemblablement eu le choix d’un autre emplacement moins préjudiciable et que l’obstruction de la vue était totale donc particulièrement gênante. 

Il a été reconnu l’existence d’un préjudice de jouissance dans le cas d’une maison de retraite construite à proximité d’une habitation qui la privait du soleil une bonne partie de la journée, rendant la piscine inutilisable. L’expert judiciaire avait évalué la parte de valeur de la maison à environ 150.000 euros ce qui justifiait amplement la demande de dédommagement : «Du fait de la construction d’une maison de retraite, dont les murs ont une hauteur de 10,50 mètres, les propriétaires de la maison située sur le terrain voisin ont subi une perte d’intimité du fait des nombreuses fenêtres de l’immeuble collectif donnant sur le jardin et la piscine, une perte de vue, puisque la maison a perdu la vue sur le village et la campagne environnante, une privation d’ensoleillement, la piscine étant désormais à l’ombre dès le milieu d’après-midi, et ils subissent des nuisances sonores émanant d’appareils de ventilation et d’aération de l’immeuble collectif.
Ces divers troubles, de par leur importance et leur impact particulièrement dégradant sur l’environnement qui faisait l’agrément de la propriété des demandeurs avant l’implantation de l’ouvrage, excèdent à l’évidence les inconvénients normaux du voisinage. Ils sont à  l’origine d’un préjudice de jouissance important en réparation duquel les voisins sont en droit de réclamer, au regard du caractère définitif et inévitable des nuisances, des dommages-intérêts évalués à 50.000 euros. La dépréciation de la maison doit être évaluée à 148.000 euros qui représente 40 % de la valeur de l’immeuble. Enfin, les frais de plantation d’arbres pour préserver l’intimité doivent être estimés à 1500 euros.» (Cour d’appel de Limoges, Chambre civile, 8 oct. 2013, RG N° 12/00625).

La construction d’un immeuble en copropriété qui entoure une cour, au point de la transformer en un simple puits sans vue et apport direct de lumière justifiera également un dédommagement pour la parte de valeur du bien et le préjudice de jouissance :«La perte d’ensoleillement consécutive n’est pas contestable, alors que la cour est orientée au sud-ouest, situation favorisant l’exposition à la lumière et à l’ensoleillement. Si la propriété des requérants, les époux A, se trouve dans une zone très urbanisée générant une perte d’ensoleillement résultant de la construction sur un fonds voisin, celle subie dépasse les inconvénients normaux du voisinage dès lors que la construction voisine borde presque intégralement les deux côtés de leur cour au point de la transformer en un puits sans vue ni lumière directe provenant du soleil.» (Cour d’appel de Douai, Ch. 1, sect. 2, 3 juill. 2013 – RG N° 12/03564).

Les cas d’indemnisation sont réservés à des situations graves, dans lesquelles la perte d’ensoleillement et de vue entrainent une gène considérable. Dans des cas plus anodins, il n’est pas possible de demander réparation dans un milieu urbain. La jurisprudence civile ne se limite pas à sanctionner des ouvrages humains, elle s’intéresse aussi aux obstacles naturels sur un terrain. Elle peut s’appuyer notamment sur quelques dispositions du code civil qui protègent le voisinage des arbres de haute futaie qui seraient plantés à proximité de la limite de parcelle.

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