Lors du conseil municipal du jeudi 7 avril 2011, un petit tract intitulé « ATTENTION à la responsabilité du CODEVI ! »  a été distribué aux conseillers municipaux et à la poignée de villiérains venus assister au conseil municipalSelon ce tract, le Codevi, par sa contestation du permis de démolir la maison classée dans le cadre de la construction d’un immeuble de 61 logements accueillant la nouvelle poste, mettrait en péril l’avenir de plusieurs familles :

C’est ainsi « qu’un jeune couple serait à deux doigts de déposer un dossier de surendettement si le projet immobilier n’aboutissait pas, qu’une femme octogénaire serait privée de revenus complémentaires à sa retraite car dans l’impossibilité de louer deux appartements, depuis deux ans, un autre couple sexagénaire empêché de prendre sa retraite bien méritée dans l’incertitude des menaces du Codevi etc. »

 En résumé, le Codevi serait en train de mettre de pauvres villiérains sur la paille.

 De quoi s’agit-il en réalité ? Le codevi a mené l’enquête

Il s’avère que, depuis plusieurs années, le promoteur en charge de mener le chantier de la nouvelle poste située dans la ZAC a entrepris d’étendre l’emprise de ce chantier aux maisons voisines situées en dehors de la ZAC, sur la rue Lenoir jusqu’au vidéo club compris et jusqu’au n°16 de la rue Maurice Roy et à terme jusqu’à la salle de gym.

Ce sont les propriétaires de ces maisons qui distribuaient le tract pointant la responsabilité du Codevi dans la situation dramatique dans laquelle ils sont plongés.

 Renseignements pris, ces personnes ont signé avec le promoteur, il y a plusieurs années pour certains, une promesse de vendre leur maison sous la condition suspensive que le promoteur obtienne un permis de construire purgé de tout recours contentieux. Autrement dit, tant que le promoteur n’aura pas obtenu le permis de construire et jusqu’à la fin d’une procédure, par exemple, en contestation de la validité du permis de construire délivré, (ce qui peut prendre plusieurs années), ces personnes ne percevront rien du promoteur.

 Par ce type de promesse totalement déséquilibrée, le promoteur fait supporter aux particuliers vendeurs de leur maison tous les risques inhérents au montage de son projet.

Les vendeurs, a qui on promet souvent, pour les inciter à signer, que le chantier débutera très prochainement, se retrouvent coincés dans l’attente de la levée de la condition suspensive. C’est ainsi « qu’une femme octogénaire se serait retrouvée dans l’impossibilité de louer ses appartements et qu’un couple se trouverait pris à la gorge par un prêt bancaire relais souscrit pour acheter sa nouvelle maison et menacé de surendettement ! »

 Pour ces personnes mal informées et qui ont peut-être signé sans trop réfléchir une promesse de vente à très long terme, le dépôt d’un recours par le Codevi contre le permis de construire constituerait une catastrophe.

 Ces promesses de vente à long terme mettent tous les risques à la charge du particulier vendeur

Le Codevi est le premier à  dénoncer les pratiques des promoteurs, mais doit reconnaître que jusqu’à maintenant, dans la majorité des chantiers villiérains, les promoteurs payaient cash les vendeurs de maisons ou d’appartements avant d’avoir obtenu leur permis de construire. C’est ainsi que les propriétaires des pavillons de la rue de la Justice ou ceux des appartements du chantier effondré du boulevard de Strasbourg ont été correctement indemnisés par le promoteur et cela sans attendre la délivrance d’un permis de construire.

 Nous considérons que ces promesses de vente  à long terme avec condition suspensive d’octroi de permis de construire purgé de tout recours contentieux sont attaquables en justice et devraient être plus sévèrement encadrées par la loi qu’elles ne le sont actuellement car elles mettent tous les risques à la charge du particulier en  bloquant pendant une durée déraisonnable leurs biens immobiliers à des prix fixes, pendant que le promoteur obtient ses autorisations et le cas échéant mène à bien les recours contentieux engagés contre son permis de construire. (voir la loi actuelle en annexe 1 et les recours envisageables en annexe 2)

 Nous ne saurions trop recommander aux villiérains vendeurs de leur maison ou de leur appartement à un promoteur de ne pas signer en l’état les promesses de vente qui leur sont proposées et d’imposer un rééquilibrage  en leur faveur :

– exigez par exemple, que la condition suspensive cesse à la date de dépôt du permis de construire ou au pire à l’acceptation du permis de construire par la mairie ;

– dans tous les cas, refusez la clause relative à un permis de construire purgé de tout recours contentieux afin de faire peser sur le promoteur la responsabilité d’un éventuel recours contentieux ;

– fixez une date butoir pour la réalisation des conditions suspensives à partir de laquelle la promesse devient caduque. Dans le cas où le promoteur proposerait une prolongation de la promesse pour une nouvelle période, profitez-en pour renégocier le prix de vente de votre maison en fonction par exemple de la reprise du marché immobilier etc. ;

– faîtes inclure une clause pénale dans la promesse de vente qui stipulerait par exemple que si à la date N, la vente n’est par réalisée, la promesse devient caduque et que le vendeur garde la somme déposée en caution. Cette clause vous assure une contrepartie certaine au gel de votre bien pendant la durée de la promesse ;

– il existe bien d’autres façons de se prémunir contre le blocage de son bien pendant une durée déraisonnable et d’amortir les effets des conditions suspensives… il suffit de demander conseil à son notaire.

 Qui sont les véritables responsables de la situation dans laquelle se retrouvent ces personnes ?

 La lecture de ce qui précède, exonère le Codevi de toute responsabilité dans la situation actuelle de ces personnes. Le Codevi serait dans son rôle en déposant un recours en annulation d’un permis de construire qu’il considère comme illégal.

 La responsabilité  de cette situation incombe en premier lieu au Maire de Villiers qui accorde un permis de démolir une maison classée en contradiction avec la loi, prenant ainsi le risque de recours contentieux.

Le Codevi, s’il dépose un recours, est quasiment assuré d’obtenir l’annulation du permis de construire et le maire ne peut l’ignorer. Pour démolir une maison protégée, il faut un cas de force majeure, ce qui dans l’espèce nécessiterait  que le maire prenne un arrêté de péril : or la maison protégée promise à la démolition n’est certes pas en très bon état mais elle est loin de menacer ruine. Dans ces conditions, le tribunal administratif ne pourra, dans un premier temps, que prononcer en référé la suspension de l’arrêté du maire avant d’étudier au fond l’affaire ce qui peut prendre plusieurs mois.

 Le  Codevi s’est réuni  et a pris la résolution suivante :

–          compte tenu de la situation dans laquelle se retrouveraient les personnes engagées par des promesses de vente à long terme que nous considérons comme abusives, le Codevi  renonce à déposer un recours en annulation du permis de construire.

–          Le Codevi met en garde les vendeurs de maisons contre la portée des clauses des promesses de vente qui leurs sont proposées et les engage à prendre le conseil d’un notaire, d’un avocat ou d’une association avant de signer ;

–          Le Codevi alerte les riverains du futur chantier de la poste (copropriétaires des immeubles  de la rue Lenoir, propriétaires des maisons de la rue Maurice Roy …) contre les risques  de glissement de terrain comme ce fut le cas en 2005, rue Louis Lenoir,  lors de la construction de l’immeuble situé en face de la maison classée et plus récemment bd de Strasbourg devant la maison de la petite enfance.

Le Codevi leur conseille de souscrire avant le début des travaux une assurance protection juridique (ou plusieurs assurances dans plusieurs compagnies, car les garanties sont cumulables en particulier pour le plafond relatif aux frais d’avocat)    afin de couvrir les frais d’éventuelles actions judiciaires nécessaires à la  défense de leurs droits en cas de sinistre.

–          Le Codevi fait porter sur le Maire l’entière responsabilité de la destruction d’une maison classée qui aurait dû être incluse dans un projet architectural d’ensemble englobant également l’autre maison classée située un peu plus bas au 11 rue Lenoir  et qui va également être sacrifiée pour construire toujours plus d’appartements.

            Seuls points positifs de cette opération privée, les villiérains devraient pouvoir profiter d’une poste correcte, ce qui n’est pas trop tôt !, d’une vingtaine de places de stationnement ouvertes au public au 1er sous-sol du bâtiment et d’un trottoir légèrement élargi.

            Sinon, attendez-vous à voir des boutiques semi-enterrées, un immeuble massif, avoisinant les 14 mètres de hauteur à certains endroits (voir photos sous les annexes). Quant aux espaces verts on est bien loin des 25 % de la superficie totale de la construction (selon le POS)

Annexe 1 –  la loi actuelle est insuffisante

La loi n° 2009-323 du 25 mars 2009 de mobilisation pour le logement et la lutte contre l’exclusion est venu timidement limiter certains abus : c’est ainsi qu’à été créé un nouveau type de promesse de vente qui doit obligatoirement être passé par acte notarié, lorsque leur durée de vie est supérieure à 18 mois. Cette réforme est applicable à partir du 1er juillet 2009.

L’article 116 de cette loi crée dans le Code de la construction et de l’habitation (CCH) deux nouveaux articles, L. 290-1 et L. 290-2, selon lesquels

 « toute promesse de vente ayant pour objet la cession d’un immeuble ou d’un droit réel immobilier, dont la validité est supérieure à 18 mois, ou toute prorogation d’une telle promesse portant sa durée totale à plus de 18 mois est nulle et de nul effet si elle n’est pas constatée par un acte authentique (passé devant notaire), lorsqu’elle est consentie par une personne physique.

La promesse de vente prévoit, à peine de nullité, une indemnité d’immobilisation d’un montant minimal de 5% du prix de vente, faisant l’objet d’un versement ou d’une caution déposés entre les mains du notaire« .

Ces nouvelles dispositions seront applicables aux promesses de vente consenties à compter du 1er juillet 2009.

 

Annexe 2 – Les clauses des promesses de vente peuvent être annulées

Les promesses de vente signées entre un particulier et un professionnel (agence immobilière, promoteur etc.) sont soumises au droit de la consommation, c’est-à-dire que le particulier vendeur bénéficie des protections dues à son état d’infériorité par rapport au professionnel.

A ce titre, il bénéficie de la protection contre les clauses abusives dans les promesses de vente.

La clause abusive est définie par l’article L 132-1 du Code de la Consommation  dont les dispositions sont d’ordre public.

Sont abusives les clauses, insérées dans des contrats conclus entre professionnels et non professionnels ou consommateurs , « qui ont pour objet ou pour effet de créer , au détriment du non professionnel ou du consommateur, un déséquilibre entre les droits et obligations des parties au contrat ».