Une décision judiciaire qui fait beaucoup de bien, et permettra de calmer un peu les ardeurs agressives de certains promoteurs.
Certains promoteurs, ont pris l’habitude, lorsque leur permis de construire est attaqué , d’assigner devant le tribunal de grande instance les riverains ou l’association à l’origine du recours en annulation de leur permis en leur réclamant des dommages et intérêts, souvent pharaoniques pour retard dans la réalisation de leur opération immobilière.
A titre d’exemple, le Codevi et les riverains à l’origine du recours contre le permis de construire 5 immeubles dans la propriété Michot, ont reçu une assignation du promoteur leur réclamant plusieurs millions d’euros de dommages et intérêts. D’autres villiérains sur d’autres programmes immobiliers sont confrontés ou ont été confrontés à ce type de demandes (Permis de construire au 35 rue Léon Dauer ou au 139, rue du Général de Gaulle… par exemple).
Les promoteurs qui ont recours à ce type de procédure espèrent que l’assignation va contraindre les demandeurs à retirer leur recours ou a s’asseoir autour d’une table pour trouver une solution amiable.
Force est de constater, qu’un grand nombre d’actions de ce type, a pour but d’exercer un chantage afin de « faire craquer » les riverains qui contestent un permis de construire. De plus, l’assignation devant le TGI contraint l’association ou les riverains visés à prendre un avocat pour se défendre d’où des frais souvent très importants.
Le jugement du Tribunal de Grande Instance de Créteil en date du 17 mai 2018, devrait amener les promoteurs qui ont recours à ce type d’action, à réfléchir à deux fois avant de saisir le TGI… Le TGI sanctionne en effet lourdement « la volonté de nuire du promoteur » et « le caractère abusif de son assignation. »
JUGEMENT DU : 17 Mai 2018
AFFAIRE : S.A.R.L. SAINT MAUR RASPAIL Contre/ Association SAINT
MAUR ENVIRONNEMENT
TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE CRETEIL
4ème Chambre CIVILE
COMPOSITION DU TRIBUNAL
PRÉSIDENT : Madame CARIOU, Vice-Président
Statuant par application des articles 801 à 805 du Code de Procédure Civile,
avis préalablement donné aux Avocats.
GREFFIER : Madame HUGON,
PARTIES :
DEMANDERESSE
S.A.R.L. SAINT MAUR RASPAIL
représentée par Me Frédéric ROLIN, avocat au barreau d’ESSONNE, avocat
plaidant
DÉFENDERESSE
Association SAINT MAUR ENVIRONNEMENT
dont le siège social est sis 24 Rue Garnier Pages – 94100 SAINT MAUR DES
FOSSES
représentée par Me Rajess RAMDENIE, avocat au barreau de PARIS, avocat
plaidant, vestiaire : R251
…/…
FAITS ET PROCÉDURE
Par un arrêté du 21 juin 2015, le maire de la commune de Saint-Maur a délivré à la
SARL Saint Maur Raspail le permis de construire de deux immeubles de logements
collectifs, comportant 20 logements en accession et 62 logements à caractère social,
sur un terrain sis 51-53 avenue Guynemer.
Saisie de recours gracieux, la commune a organisé une concertation avec les habitants
du quartier. La SARL Saint Maur Raspail a alors accepté d’établir un projet plus
modeste et sollicité un nouveau permis de construire pour 70 logements dont 20 à
caractère social. Par un arrêté du 18 avril 2016, le maire a délivré le permis sollicité.
Le 16 juin 2016, l’association Saint Maur Environnement a déposé un recours
gracieux contre ce permis, lequel a été implicitement rejeté. L’association a alors saisi
le tribunal administratif de Versailles d’une demande d’annulation du permis de
construire. La procédure est actuellement pendante devant cette juridiction.
Par acte d’huissier en date du 2 février 2017, la SARL Saint Maur Raspail a fait
assigner l’association Saint Maur Environnement aux fins de la voir condamnée à
l’indemniser au titre des préjudices découlant de la procédure engagée devant le
tribunal administratif qu’elle estime abusive.
Dans ses conclusions en date du 16 octobre 2017, la SARL Saint Maur Raspail
demande au tribunal de :
– Condamner l’association Saint Maur Environnement à lui payer les sommes de :
– 212.120,23 euros au titre des frais exposés en pure perte,
– 20.200,00 euros sauf à parfaire, au titre de la perte de disponibilité de la
marge bénéficiaire de l’opération par mois de retard causé par l’introduction de la
procédure,
– Dans le cas où le projet serait abandonné par l’effet de cette procédure, la
somme de 2 millions d’euros au titre de la marge bénéficiaire non réalisée ;
– La somme de 5.000,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure
civile,
– Condamner en outre les défendeurs aux entiers dépens de l’instance dans les
conditions prévues par l’article 699 du Code de procédure civile ;
– Ordonner la capitalisation des intérêts ;
– Ordonner l’exécution provisoire ;
– Débouter l’association défenderesse de l’intégralité de ses demandes.
Dans ses conclusions en date du 1er juin 2017, l’association Saint Maur
Environnement demande au tribunal de :
– Débouter la SARL Saint Maur Raspail de toutes ses demandes, fins et prétentions;
En conséquence,
– Condamner la SARL Saint Maur Raspail à lui verser la somme de 10.000,00 euros
à titre de dommages et intérêts ;
– Condamner la SARL Saint Maur Raspail à une amende civile ;
– Condamner la SARL Saint Maur Raspail aux entiers dépens,
– Condamner la SARL Saint Maur Raspail, à lui verser la somme de 5.000,00 euros
sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.
En application des dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, il est
expressément référé aux écritures des parties pour un exposé des moyens développés.
La clôture a été prononcée par ordonnance en date du 12 décembre 2017.
MOTIFS DE LA DÉCISION
En application de l’article 1240 du Code civil, anciennement 1382, tout fait
quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute
duquel il est arrivé à le réparer.
L’engagement de la responsabilité de tout sujet de droit suppose que soit prouvé une
faute à son encontre, que soit établi un préjudice direct, certain et actuel, et que le lien
de causalité entre la faute et le préjudice soit démontré.
En l’espèce, s’agissant de la faute, il est rappelé que l’exercice d’une action en justice
constitue en principe un droit qui ne dégénère en abus pouvant donner naissance à
une dette de dommages et intérêts que dans le cas de malice, de mauvaise foi ou
d’erreur grossière équipollente au dol.
En l’espèce, l’association Saint Maur Environnement, dont l’objet est la protection
de l’environnement, la sauvegarde du patrimoine naturel et urbain, la défense et
l’amélioration du cadre de vie sur le territoire de la commune de Saint Maur s’oppose
à un projet de construction de logements collectifs dans un environnement
essentiellement pavillonnaire. Elle ne fait en cela qu’exercer un recours légal et
parfaitement banal, recours auquel les promoteurs immobiliers sont régulièrement
confrontés et qui n’a rien d’exceptionnel et trouve sa légitimité dans la loi. S’agissant
de la régularité de la procédure, et de la recevabilité du recours exercé par cette
association, il appartiendra à la juridiction saisie de se prononcer sur les critiques
formulées à cet égard.
Aucune faute ne saurait d’emblée être reprochée à l’association, d’autant moins que
la procédure d’annulation du permis de construire est actuellement pendante devant
le tribunal administratif. Ce n’est que dans le cas d’un rejet définitif du recours que
la question de l’abus de procédure pourrait être posée et tranchée.
S’agissant du préjudice allégué, il apparaît en l’état purement hypothétique,
notamment s’agissant de la demande en paiement de la somme de 2 millions d’euros
en cas d’abandon du projet pour cause d’annulation du projet, ou des frais exposés
en pure perte. Par définition, ces préjudices sont liés à l’annulation du permis de
construire, à ce jour purement hypothétique. S’agissant enfin des frais liés au retard
pris par le projet, ce préjudice ne rattache à aucune faute démontrée à l’égard de
l’association.
La SARL SAINT Maur Environnement sera donc déboutée de l’ensemble de ses
demandes.
Sur les demandes reconventionnelles
La SARL Saint Maur Environnement a engagé une procédure prématurée, dépourvue
de tout fondement juridique solide et manifestement destinée à porter préjudice à une
association qui, certes, retarde la mise en oeuvre d’un projet lucratif, mais dans le
respect des textes légaux. En outre, alors qu’elle disposait devant le tribunal
administratif d’une procédure idoine lui permettant de faire valoir le caractère abusif
de la procédure engagée par l’association Saint Maur Environnement, elle a fait
assigner le défendeur devant une juridiction qui, sans être procéduralement
incompétente, n’est manifestement pas la mieux à même de trancher le litige dont la
nature administrative apparaît clairement.
La volonté de nuire au défendeur, en l’obligeant à constituer avocat devant le tribunal
de céans, à suivre en parallèle deux procédures alors que les moyens humains et
financiers de l’association sont sans comparaison avec ceux dont dispose un
promoteur immobilier, est parfaitement caractérisée et justifie qu’il soit fait droit à
la demande de dommages et intérêts à hauteur de la somme de 10.000,00 euros.
Sur l’amende civile
En application de l’article 32-1 du Code de procédure civile, celui qui agit en justice
de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile.
Le tribunal estime qu’il n’ y a pas lieu de faire application de cet article.
Sur les demandes accessoires
L’équité commande de condamner la SARL Saint Maur Raspail à payer à
l’association Saint Maur Environnement la somme de 5.000,00 euros en application
des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.
La SARL Saint Maur Raspail supportera les dépens.
L’exécution provisoire, compatible avec la nature de l’affaire et justifiée par son
ancienneté, sera ordonnée.
PAR CES MOTIFS
Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement
contradictoire rendu en premier ressort,
Déboute la SARL Saint Maur Raspail de l’ensemble de ses demandes,
Condamne la SARL Saint Maur Raspail à verser à l’association Saint Maur
Environnement la somme de 10.000,00 euros à titre de dommages et intérêts pour
procédure abusive,
Condamne la SARL Saint Maur Raspail à verser à l’association Saint Maur
Environnement la somme de 5.000,00 euros en application des dispositions de
l’article 700 du Code de procédure civile,
Dit n’y avoir lieu au paiement d’une amende civile,
Condamne la SARL Saint Maur Raspail aux dépens de l’instance,
Ordonne l’exécution provisoire.
Fait à CRETEIL, L’AN DEUX MIL DIX HUIT ET LE DIX SEPT MAI
LE GREFFIER LE VICE-PRÉSIDENT
Bien fait !
Espérons que ce jugement sera suivi d’autres
Pour une fois que les promoteurs sont condamnés cela est à marquer d’une pierre blanche !!!!c’est si rare et cela fait plaisir
Ce n’est pas cher payé. Ce genre de promoteur devrait payer des dommages et intérêts à la hauteur du chantage qu’il fait subir à l’association de Saint Maur
Qu’est ce que 15000 euros pour un promoteur qui réalise des marges colossales.
Justice de classe
Pour une fois, c’est un promoteur qui est sanctionné par un tribunal de l’ordre judiciaire (pas par un tribunal administratif) et c’est tant mieux.
Malheureusement, l’on constate qu’il est devenu de plus en plus difficile de faire annuler un permis de construire. Le tribunal administratif de Melun est devenu, par exemple, extrêmement frileux en la matière. Comme il n’y a plus d’appel possible devant la Chambre administrative d’appel de Paris pendant encore au moins un an, les promoteurs peuvent dormir tranquilles. Les tribunaux, devant le manque de logements en Île de France, ont tendance, en cas de doute, à en faire profiter les promoteurs. Il ne reste aux particuliers déboutés qu’à saisir le Conseil d’Etat qui lui aussi à tendance à refuser les recours sans même les étudier… tout ceci est fort inquiétant…
Comme le dit « Juriste », on peut s’interroger sur certaines décisions judiciaires qui adoptent trop facilement le point de vue des promoteurs.
Le collectif « 35 Léon Dauer » sait de quoi il parle ! :
– Malgré l’appui des textes de lois et l’aide des Jurisprudences (décisions de Justice sur des affaires similaires),
– Malgré les règles du PLU qui ne sont pas respectées pour ce cas précis,
– Malgré la réalité du terrain qui met le promoteur au pied du mur pour trouver des parades susceptibles de faire entrer et
sortir plus de deux milles camions par la seule voie d’accès au chantier située dans une rue pavillonnaire à sens unique et inférieure en largeur aux
dimensions prévues dans les textes qui régissent les règles d’accès aux futures constructions de logements collectifs,
– Malgré ces trois années et demi de procédures et d’écritures à un Préfet qui ne répond toujours pas à nos légitimes courriers nourris par des preuves photographiques et par des vidéos et des rappels
aux règles d’Urbanisme;
Tout ce petit monde semble se serrer les coudes au risque (calculé ?) de reconnaître dans quelques années qu’ils ont commis des erreurs et de nous ressortir les phrases toutes faites du genre… « veuillez nous excuser pour la gêne occasionnée… Il y a eu une erreur d’appréciation de nos services…Nous ne savions pas ! »
A cela le collectif Dauer répond :« Si ! Vous saviez !!!
Car qui connait mieux les lois que ceux qui ne les respectent pas ? Et que penser des dizaines de courriers, de dossiers et centaines de photos-vidéos qui sont des preuves irréfutables qui seront données en temps utile aux avocats et assurances quand le besoin s’en fera ressentir.
Une chose est certaine : si demain les choses devaient mal se passer dans n’importe quel domaine, nous serons les premiers à engager les actions en réparation qui s’imposeraient !
Une chose est certaine : aux élections municipales de 2020 nous ne voterons pas pour les élus de la majorité municipale! C’est « Basta ! Oust dehors !»
Dans une autre opération immobilière plus que douteuse sur la ville, nous avons appris par des proches de la majorité municipale que le maire faisait en sorte de se soustraire à certaines règles d’urbanisme pour que les projets se concrétisent. En quelque sorte ce « Coq » de basse-cours autorise des PC qui sont contestables en terme de sécurité, d’accès et de règles sanitaires…mais au regard de sa position sociale et hiérarchique au sein de la commune cet homme qui est de plus en plus critiqué par son entourage, nourrit d’autres intérêts et se construit un avenir municipal définitivement sombre pour 2020;..du moins c’est à espérer?